Der Energieausweis - das Wichtigste kompakt im Überblick

Aktualisiert: 13. Nov 2019

Der Energieauseis ist in der Immobilienbranche mittlerweile ein ständiger Begleiter. Am 01. Juli 2008 verpflichtend eingeführt, soll er Immobilieninteressenten einen Vorausblick bieten, auf welchem energetischen Standard sich eine Immobilie befindet, mit welchen Nebenkosten zu rechnen ist und gegebenenfalls welche Modernisierungen sinnvoll sind.


In der Praxis erhalten wir, wenn wir den Energieausweis bei der Erstbesichtigung aushändigen, jedoch eher verstohlene Blicke. Meist wird das Papier sofort an den Ehepartner weitergereicht mit der mit einem Lächeln unterstrichenen Aussage, dass man ihn ohnehin nicht lesen könne. Der Partner wirft dann einen skeptischen Blick auf den Energieausweis und nickt bestimmend – meist jedoch mit der gleichen Ahnungslosigkeit.


Wir halten den Energieausweis für ein absolut sinniges Dokument. Auch wenn es einem Interessenten nicht die Aufgabe abnimmt sich mit der energetischen Versorgung, Dämmung etc. auseinander zu setzen, so gibt es ihm jedoch einen ersten Anhaltspunkt in welchem energetischem Rahmen sich das Objekt bewegt. Aus diesem Grund möchten wir im Folgenden die am häufigsten auftretenden Fragen und Besonderheiten so verständlich wie möglich erläutern.

Wann ist ein Energieausweis notwendig?


Seit dem Jahr 2008 hat der Gesetzgeber das Erstellen eines Energieausweises in Deutschland zur Pflicht gemacht. Doch nicht jeder Immobilienbesitzer ist automatisch dazu verpflichtet, auch wenn dies von einigen Energieberatern behauptet wird.

Grundsätzlich gilt: ein Energieausweis ist nur zu erstellen, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung zum Verkauf angeboten oder neu vermietet werden soll.

Hier gibt es wiederum einige Ausnahmen. So sind denkmalgeschütze Immobilien gänzlich von der Energieausweispflicht befreit. Auch bei Zwangsversteigerungen wird hierauf von Gesetzgeber verzichtet. Bei dem Verkauf oder der Vermietung von Ferienimmobilien ist in der Regel kein Energieausweis notwendig, solange gewisse Werte nicht überschritten werden.

In der Praxis vermarkten wir sehr oft Denkmalimmobilien, die keinen Energieausweis benötigen. Alternativ erstellen wir für diese Interessenten jedoch immer eine Liste der Nebenkostenaufstellungen der vergangenen 1 bis 2 Jahre. Auch aus diesen – und meist wesentlich genauer - lässt sich der energetische Zustand der Immobilie ableiten.

Hinweis: der Energieausweis und dessen Werte sind prinzipiell mit Veröffentlichung des Exposés auszuweisen. Spätestens jedoch beim Notartermin muss der Käufer den Energieausweis ausgehändigt bekommen. Die Klausel des Energieausweises ist im Kaufvertrag aufgeführt und wird vom Notar noch einmal angefragt. Manch ein Notariat hat die Beurkundung wegen Fehlen des Energieausweises bereits verschoben.

Außerdem werden bei stichprobenartigen Test Bußgelder angedroht oder verhängt. Diese können bis zu 15.000 EUR betragen!

Welche Art von Energieausweis benötigen Sie?

Es gibt zwei Arten von Energiepässen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Wann welche Art von Ausweis benötigt wird ist zugegebenermaßen nicht ganz einfach zu verstehen, wenn dies nicht zum Alltagsgeschäft gehört.


Eines vorweg: mit einem Bedarfsausweis liegen Sie immer richtig, ganz gleich welches Baujahr, welcher Modernisierungsstand oder wie hoch die Anzahl von Wohneinheiten. Jedoch sind die Kosten für diesen deutlich höher als bei einem Verbrauchsausweis.


In diese Fällen ist der Bedarfsausweis verpflichtend:

  • Neubauten, die nach 2008 errichtet wurden

  • Wohn- & Geschäftsgebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor 1. November 1977 gestellt wurde und seither gar nicht modernisiert wurde oder modernisiert aber nicht nach der Wärmeschutzverordnung 1977


Fällt Ihre Immobilie nicht unter eine der beiden Rubriken, haben Sie die Wahl zwischen Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis.


Wie lese ich einen Energieausweis?

Grundsätzliche fließen in die Berechnung der verschiedenen Energiepässe unterschiedliche Werte ein.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis seiner Bauweise. Hier fließen beispielsweise die Dämmung, die Wandstärke und die Haustechnik mit ein, aber auch Aspekte wie der Standort oder die dort vorherrschende Witterung.

Der Verbrauchsausweis berechnet sich nach tatsächlichen Verbrauchswerten der vergangenen drei Jahre. Da hier die Möglichkeit besteht, dass das Nutzerverhalten einzelner Mietparteien den Wert extrem beeinflussen könne wurde die Regelung eingeführt, dass bei Wohnimmobilien mit weniger als 4 Wohneinheiten (erg. Anf. s.o.) der Bedarfsausweis auszustellen ist. Dies soll einer möglichen Verzerrung bei kleinen, älteren Immobilien entgegenwirken.

Behalten Sie diese Berechnungsgrundlage im Hinterkopf, wenn Sie den Ausweis lesen.  


Auf Seite 1 des Energiepasses finden Sie neben den groben Fakten der Immobilie (Baujahr, Heizungsart etc.) auch die Art des gewählten Ausweises. Bei einem Bedarfsenergieausweis finden Sie auf Seite 2, bei einem Verbrauchsausweis auf Seite 3 den Energiebedarf:


Seite 3: End- & Primärenergieverbrauch


Seite 2:End- & Primärenergiebedarf:

Quelle: bmwi

Hier stehen zwei Faktoren im Fokus: die Endenergie und die Primärenergie.


Vereinfacht gesagt, gibt der Faktor der Endenergie (oberhalb der Achse) Aufschluss darüber, wie viel Energie realistisch benötigt wird. Die Primärwert (unterhalb der Achse) hingegen gibt an, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie zu erzeugen. Zahlreiche Faktoren wie z.B. die Dämmung werden hierbei jedoch nicht beachtet, weshalb dieser Wert grundsätzlich schlechter liegt, als der der Endenergie.


Energieausweis für Nichtwohngebäude

Gewerbeimmobilien benötigen einen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Sollten Sie Besitzer oder Interessent eines Mischgebäudes sein, sollten Sie darauf achten, dass zwei unterschiedliche Energieausweise ausgegeben werden.

Hintergrund: Ist beispielsweise ein Restaurant im EG eines mehrstöckigen Stadthauses, bei dem auch im Winter im Minutentakt die Türen geöffnet werden, ist dieser Energiebedarf ist keiner Weise vergleichbar mit den Wohneinheiten im Obergeschoss.


Wer erstellt einen Energieausweis?

Ein Energieausweis kann sowohl online, als auch über einen Energieberater, Architekten o.Ä. angefordert werden. Wer sich für die Online-Variante entscheidet sollte sich einige Stunden Zeit nehmen & Lust auf Papierkrieg haben. Vorteil bei diesem Verfahren: dies ist meist kostengünstiger und wesentlich schneller.

Vereinbaren Sie einen Termin bei einem Fachmann dauert dies oft einige Zeit länger. Der Termin zur Erstbesichtigung, die Dokumenteneinsicht, die Erstellung und anschließende Übersendungen des Ausweises nehmen gerne nicht nur Tage sondern Wochen in Anspruch. Sollten Sie nicht unter Zeitdruck stehen, erhalten Sie hier einen aussagekräftigen Ausweis.

Wie bereits oben aufgeführt unterscheiden sich die Ausweise preislich voneinander. So können Verbrauchsausweise bereits ab ca. 60 EUR, Bedarfsausweise meist jedoch erst ab 400 EUR bezogen werden. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie die richtige Art des Ausweises erstellen lassen. Denn auch bei dem falschen Dokument drohen Bußgelder.

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