Wie funktioniert der Mietkauf?
Das Prinzip des Mietkaufs wird von Immobilieninteressenten, die sich ein Eigenheim wünschen, jedoch Schwierigkeiten mit Finanzierung und Liquidität ausweisen, als „heilbringende“ Alternative zum konventionellen Immobilienkauf gesehen. Herget Immobilien hat selbst bereits erfolgreiche Immobilienverkäufe über das Mietkauf-Prinzip vermittelt, bei denen Käufer- und Verkäuferpartei sehr zufrieden über den Ablauf waren und bis heute sind.
Dennoch bleibt der Miet-Kauf mit zahlreichen Risiken für beide Parteien behaftet, die unbedingt im Vornherein offen dargelegt und diskutiert werden sollten. Doch dazu später.
Der Mietkauf beruht, wie der Name vermuten lässt auf einem Kaufprozess einer Immobilie, die über eine festgesetzte Dauer über eine Mietzahlung finanziert wird.
Hier gibt es zwei Möglichkeiten für den Verkäufer:
Der Mietpreis kann so gestaltet werden, dass der komplette Kaufpreis in der besprochenen Zeit durch die vorab festgeschriebene Mietzahlung abgedeckt wird. Aus der Höhe des Kaufpreises errechnet sich demnach die Höhe der Miete.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, mit dem Verkäufer eine niedrigere Mietzahlung zu vereinbaren, hierbei wird das Zeitfenster festgeschrieben, in der der Mietzins zu entrichten ist. Im Anschluss wird der Restwert des Objektes vollumfänglich gezahlt. Es wäre auch möglich zu Beginn eine größere Anzahlung zu entrichten sodass am Ende der Laufzeit des Mietvertrages keine Restschuld bleibt.
Eigentümer bleibt dabei die Verkäuferpartei bis der Kaufpreis vollständig abgezahlt ist. Zwischen Verkäufer und Käufer werden folglich ein Kaufpreis, eine Anzahlungs/Restwertsumme (meist bewegt sich diese bei ca. 20 % des Kaufpreises) sowie die monatlich zu entrichtenden Mietzahlung vereinbart. Oft behält es sich der Verkäufer vor einen zuvor abgesprochenen Mietzins der zu leistenden Mietzahlung einzubehalten. Dies ist jedoch nicht zwingend notwendig.
Das Eigentum der Immobilie geht nach Ablauf der Mietzahlungen automatisch an den Mieter bzw. Käufer über.
Die Dauer der Mietzahlungen kann stark variieren. Oft ist es möglich, dass Käuferparteien nach wenigen Jahren die Möglichkeit haben, eine finanzierende Bank zu gewinnen. Hierbei wird der Mietkauf quasi als „private Übergangsfinanzierung“ eingesetzt.
Wie auch bei jedem anderen Immobilienkauf in Deutschland notwendig, muss dieser Kauf noch vor Beginn der Mietzahlungen notariell beurkundet werden. Es fallen folglich auch sofort Kosten für den Notar an.
Vor- und Nachteile des Mietkaufs
Ein Vorteil für den Käufer besteht beim Mietkauf darin ,dass Sie im Fall einer Kaufoption jederzeit die Möglichkeit haben, sich auch gegen den Kauf zu entscheiden. Vorsicht jedoch bei geleisteten Anzahlungen. Diese können sich wenn nicht anders im Vertrag festgehalten in diesem Fall in Luft auflösen.
Auch kann der Verkäufer das Objekt durch die eingetragene Kaufoption im Grundbuch die Immobilie nicht einfach verkaufen. Der Mietvertrag mit Kaufoption bietet den Mietkäufern also Sicherheit diesbezüglich.
Gravierender Nachteil für Mietkäufer: leider haben Sie kaum Bezuschussungsmöglichkeiten. Insbesondere sollten Sie hier das Baukindergeld vom Staat (und das ggfls. zusätzliche bayerische Baukindergeld) im Blick behalten.
Sollte der Vermieter einen Umbau planen, hätten Sie als Mieter kein Mitspracherecht, dies gilt bis zur vollständigen Bezahlung des kompletten Kaufpreises. Sie hätten allerdings in Abspräche mit dem Verkäufer die Möglichkeit dieses Mitspracherecht in den Notarvertrag mit aufzunehmen.
Oft verzichten Verkäufer auf eine Anzahlung. Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital wird durch das Mietkauf-Prinzip somit möglich und auch für Interessenten möglich, denen es auch anderen Wege kaum möglich sein wird, die beim Immobilienkauf normalerweise fälligen 10 % Eigenkapital aufzubringen.
Dieser Punkt bringt jedoch auch eine Problematik mit sich, der oft außer Acht gelassen wird. Ohne Eigenkapital und mit meist recht hohen Mietzahlungen des Mietkaufs bleibt den Mietkäufern oft keine finanzielle Reserve mehr, um ein Renovierungs- und Reparaturbudget anzusparen.
Ein nicht von der Hand zu weisend Vorteil im Vergleich zum konventionell Kauf ist ganz klar, dass Sie die Möglichkeit haben Mängel am Objekt noch während der Mietphase zu erkennen. Über diese auftretenden Mängel sollte dann zeitnah verhandelt werden. Je nachdem wie der Vertrag aufgesetzt wurde ist der Vermieter bzw. Besitzer meist in der Nachholpflicht.
Besondere Nachteile des Mietkaufs
Soweit ist der Mietkauf eine durchaus attraktive Option eine Immobilie zu erwerben. Nichtsdestotrotz entwickeln sich in der Realität nur allzu oft Schwierigkeiten, die zu großen Verunsicherungen führen können.
Auf zwei dieser Nachteile möchten wir gerne noch einmal besonders hinweisen:
Beim Mietkauf zahlen Sie in den meisten Fällen einen höheren Preis für Ihre Immobilie. Die monatliche Mietbelastung kann sehr hoch sein, je nach vereinbarter Anzahlung, Laufzeit und Restzahlung. Hintergrund ist dieser, dass der Verkäufer ein gewisses Ausfallrisiko trägt. Fallen die Mieter bzw. Käufer nämlich in Zahlungsverzug oder sind schlichtweg nicht mehr in der Lage die laufenden Kosten des Mietzinses zu entrichten, ist das Erzwingen eines Kauf durch diese Mietpartei kaum möglich. Haben die Mieter in diesem Fall auch keine Option einer alternativen Kreditfinanzierung kann bzw. muss ein Mietkauf-Vertrag oft aufgehoben werden. Der Verkäufer steht nun also wieder vor der Herausforderung einen neuen Käufer für sein Objekt finden zu müssen. Je nachdem wie der Grundbucheintrag gestaltet wurde, muss im schlimmsten (oder hier für den Käufer im besten Fall) die bereits entrichtete Anzahlung vom Verkäufer zurückerstattet werden.
Auch die Mietkäufer sind mit dem gleichen Risiko behaftet, sollte die Verkäuferpartei aus finanziellen Engpässen in eine Zahlungsunfähigkeit rutschen. Dessen Schuldner, werden sich das Eigentum und den Grundbesitz des Immobilieneigentümers als Ausfallentschädigung, nur zu oft auf vor Gericht, stretig machen wollen. Konkret steht dann die Zwangsversteigerung der Immobilie im Raum. Sollte der Mietkäufer zu diesem Zeitpunkt nicht in der Lage sein den Restwert des Mietkaufs aufbringen zu können, gehen neben den geleisteten Mietzahlungen, sowie die geleisteten Anzahlungen ins Leere.
Empfehlung oder Abraten vom Mietkauf?
Sie sehen, der Mietkauf bietet eine attraktive Kaufmöglichkeit für viele Immobilieninteressenten. Jedoch ist dieser in mindestens dem gleichen Maße mit Risiken behaftet.
Transparenz und eine weitreichende Klärung von möglichen, zum Zeitpunkt der Schließung des Mietkaufvertrages oft nicht absehbaren Stolpersteinen sollten frühzeitig offen angesprochen und in den Mietkaufvertrag aufgenommen und beurkundet werden lassen.
