
Die drei Bewertungsmethoden für Immobilien: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren
Die Immobilienbewertung ist ein essenzieller Schritt beim Kauf, Verkauf oder der Finanzierung einer Immobilie. Um den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen, gibt es drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Jede Methode hat ihre Besonderheiten und eignet sich für unterschiedliche Immobilientypen. In diesem Artikel erklären wir die Unterschiede und Einsatzbereiche der drei Bewertungsverfahren.
1. Vergleichswertverfahren – Marktwert durch Vergleich ermitteln
Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlichen Kaufpreisen ähnlicher Immobilien. Hierbei werden Objekte mit gleichen oder ähnlichen Merkmalen (Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand) herangezogen, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Besonders geeignet für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke
Wird genutzt, wenn ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind
Gängige Methode für stark nachgefragte Immobilienmärkte
Vorteile
✔ Realitätsnah, da es sich am tatsächlichen Marktpreis orientiert
✔ Verständlich und transparent für Käufer und Verkäufer
✔ Schnelle und einfache Bewertung bei ausreichenden Vergleichsdaten
Nachteile
✖ Abhängig von der Verfügbarkeit vergleichbarer Verkaufsfälle
✖ Preisschwankungen und individuelle Merkmale der Immobilie können den Wert beeinflussen
2. Sachwertverfahren – Bewertung nach Herstellungskosten
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn es nur wenige oder keine vergleichbaren Immobilien gibt. Hierbei setzt sich der Wert der Immobilie aus dem Bodenwert und den Wiederherstellungskosten des Gebäudes abzüglich Altersabschreibungen zusammen.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Vor allem für Einfamilienhäuser und individuell gestaltete Immobilien
Häufig genutzt, wenn keine direkten Vergleichswerte verfügbar sind
Typisch für seltene oder besondere Gebäudearten, wie z. B. denkmalgeschützte Häuser
Vorteile
✔ Berücksichtigt den individuellen Zustand und die Bauqualität
✔ Unabhängig von Marktschwankungen und kurzfristigen Preisentwicklungen
✔ Besonders geeignet für spezielle Immobilien ohne viele Vergleichswerte
Nachteile
✖ Marktwert kann von tatsächlichen Verkaufszahlen abweichen
✖ Wirtschaftliche Faktoren wie Angebot und Nachfrage werden nicht direkt berücksichtigt
3. Ertragswertverfahren – Immobilien als Kapitalanlage bewerten
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Besonders geeignet für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Mietobjekte
Nutzung bei Immobilien, die zur Kapitalanlage erworben werden
Grundlage für Investitionsentscheidungen von Anlegern
Wie funktioniert die Berechnung?
1. Jahresreinertrag ermitteln: Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten
2. Kapitalisierung des Ertrags: Der Jahresertrag wird mit einem Vervielfältiger berechnet, der die Restnutzungsdauer und das Risiko berücksichtigt
3. Ergebnis = Immobilienwert auf Basis der Erträge
Vorteile
✔ Ideal für Investoren, da der zukünftige Ertrag im Fokus steht
✔ Marktunabhängige Berechnung auf Basis der Wirtschaftlichkeit
✔ Vergleich mit anderen Kapitalanlagen möglich
Nachteile
✖ Erfordert präzise Berechnung von Mieteinnahmen und Kosten
✖ Marktentwicklungen können langfristige Ertragsprognosen beeinflussen
Fazit: Welches Verfahren ist das richtige?
Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab:
✅ Vergleichswertverfahren: Ideal für Wohnungen und Einfamilienhäuser in Märkten mit vielen Verkaufsdaten.
✅ Sachwertverfahren: Geeignet für individuelle oder schwer vergleichbare Immobilien.
✅ Ertragswertverfahren: Entscheidend für Investoren und Kapitalanleger.
Jede Methode hat ihre Vor- und Nachteile. Als erfahrener Immobilienmakler wissen wir, die passende Bewertungsmethode zu wählen, um eine realistische und marktgerechte Einschätzung Ihrer Immobilie zu erhalten.
Benötigen Sie eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne weiter!