Unsere Lebensanforderungen wandeln sich rasch: ein neuer Arbeitsplatz, ein verstorbener Elternteil, Familienzuwachs, eine Veränderung der finanziellen Situation. Viele Gründe führen dazu, dass eine Immobilie veräußert werden muss.
Oft bleibt jedoch das Thema der Besteuerung des Hausverkaufs unbeachtet. Im Nachhinein kann der Immobilienverkauf so zu einem teuren Unterfangen werden. Informieren Sie sich deshalb bereits vor der Veröffentlichung eines Exposés Ihrer Immobilie. Denn bei der Besteuerung gelten Fristen, die das Finanzamt nicht selten bereits mit dem Zeitpunkt festsetzt, an dem Sie erstmalig eine Verkaufsabsicht öffentlich kundtun, und nicht wie oft angenommen erst mit dem Tag des Kaufvertragsabschlusses.
Wann müssen Steuern abgeführt werden?
Zwei wichtige Faktoren sind maßgebend bei der Besteuerung des Immobilienverkaufs. Zum einen die „Spekulationsfrist“ und zum anderen die Regelung „3 Immobilien in 5 Jahren“. Oft kreuzen sich diese Faktoren in der Realität. So vielfältig Nutzungsmöglichkeit und Nutzungsdauer sein können, so komplex gestaltet sich die Besteuerung. Wir haben einige der am Häufigsten auftretenden Fälle der Besteuerung beim Immobilienverkauf zusammengetragen.
Einige Grundsätze vorab:
· Selbst bewohnte Immobilien können bereits nach drei Jahren steuerfrei verkauft werden.
· Kaufen, renovieren und verkaufen Sie regelmäßig Immobilien und dies über einen relativ engen Zeitraum,
gelten Sie als Gewerbetreibender mit Gewinnerzielungsabsicht.
Gewerbe- und Umsatzsteuer werden hierauf erhoben.
· Eine Immobilie die Sie länger als 10 Jahre gehalten haben bleibt steuerfrei bei der Veräußerung.
· Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie bleibt dies meist steuerfrei, da die „Nutzungsjahre“ des Erblassers
übernommen werden.
Was ist die Spekulationssteuer und wann ist diese zu entrichten?
Die Spekulationssteuer soll schnelle und rentable Gewinne spitzfindiger Immobilienkäufer durch hohe Besteuerungssätze unattraktiv machen. Diese dient als wichtiges Werkzeug zur Regulierung des Immobilienmarktes. Hierzu greift die Besteuerung sowohl bei eigengenutzten, als auch bei fremdvermieteten Immobilien. Allerdings greifen sie mit unterschiedlichen Fristen.
Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie mit Ihrer Familie selbst bewohnt, haben Sie die Möglichkeit bereits nach 3-jähriger Eigennutzung steuerfrei zu verkaufen. Interessant ist hierbei, dass die 3 Jahre keine vollen Kalenderjahre ausfüllen müssen. Kaufen und beziehen Sie bspw. im Dezember 2014 eine Immobilie und veräußern diese Anfang des Jahres 2016, so bleibt dieser Verkauf frei von der Spekulationssteuer.
Renditeobjekt: Entscheiden Sie sich für den Verkauf eines vermieteten Objektes, das Sie bereits länger als 10 Jahre besitzen, erfolgt dieser Verkauf steuerfrei. Unterliegen Sie dieser Frist, so unterstellt das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht und erhebt die Spekulationssteuer auf den Verkauf.
Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?
Die Bemessungsgrundlage der Spekulationssteuer ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Besteuert wird folglich nur der tatsächliche Wertzuwachs den Ihre Immobilie seit Kauf erfahren hat. Abschreibungen der Immobilie (z.B. Kreditkosten), die sie über die Haltedauer ausweisen konnten werden auch als Gewinn angesehen und dementsprechend auch besteuert.
Der Steuersatz der Spekulation ergibt sich aus Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Einen pauschalen Spekulationssteuersatz gibt es nicht.
Fallbeispiel:
Sie bewohnen mit Ihrer Familie seit 5 Jahren Ihre Immobilie und erzielen Mieteinnahmen aus der Vermietung der Einliegerwohnung. Hier wird eine Teilbesteuerung durchgeführt. So werden erzielte Gewinn nur auf die Einliegerwohnung ausgelegt. Der selbstgenutzte Teil der Immobilie bleibt unbesteuert.
Können mehrere Immobilien zur gleichen Zeit steuerfrei verkauft werden?
Sollten Sie mehrere Objekte besitzen, von denen Sie einen Teil über einen kurzen Zeitraum abstoßen möchten sollten Sie Vorsicht walten lassen und Ihre Finanz- und Vermögensplanung möglichst lange im Voraus planen. Hier greift die oben bereits erwähnte „3 Objekte in 5 Jahren“-Frist.
Zu dieser Regelungen werden all die Objekte hinzugerechnet, die über einen Zeitraum von 5 Jahren erworben, saniert bzw. umfangreich renoviert oder gebaut werden (Stichtag Fertigstellung des Baus) und verkauft werden. Denn hier kann ein geplanter Veräußerungsgewinn unterstellt werden. Es dürfen höchstens 3 Immobilien innerhalb der 5 Jahresfrist veräußert werden. Überschreiten Sie diese Regelung entfällt keine Spekulationssteuer. Sie werden automatisch als Gewerbetreibender betitelt und besteuert.
Fallbeispiel: Immobilienverkauf nach 10 Jahren
Wie bereits oben erwähnt, ist es möglich Immobilien die seit mehr als 10 Jahren in Besitz eines Eigentümers sind steuerfrei zu veräußern. Diese Immobilien werden also nicht in die Zählung aufgenommen.
Sollten jedoch vor Verkauf umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den Objekten stattfinden, die den Verkaufswert der Objekte deutlich steigern ist die Möglichkeit gegeben, dass das Finanzamt auch hier eine deutliche Gewinnerzielungsabsicht unterstellt und diese somit in die Zählung aufnimmt.
Vorsicht: das Finanzamt bewertet jeden Immobilienverkauf individuell. Somit kann das Finanzamt bereits bei nur einem Verkauf Steuern erheben, wenn hinreichende Begründungen für die Besteuerung gegeben sind.
Wann fallen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer auf einen Hausverkauf an?
Wird die 3 Objekt Regelung überschritten, wird der Verkäufer automatisch als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Es fallen Umsatzsteuer und Gewerbesteuer an. Besonders ärgerlich ist diese Regelung, weil nicht nur die 4. Immobilie besteuert wird, sondern rückwirkend alle Immobilien die in die 5 Jahres Frist eingelaufen sind.
Die Regelung greift selbstverständlich nicht nur bei Häusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen und Grundstücken.
Fallbeispiel:
Sie möchten als Privatperson Ihr Geld anlegen und erwerben ein Renditeobjekt mit vermieteten Wohneinheiten. Zwei Einheiten aus dem Renditeobjekt verkaufen Sie an Familienmitglieder. Bereits jetzt werden Sie als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft und dementsprechend besteuert.
Tipp: durch private und familiäre Umstände lassen sich glaubhafte Begründungen bei Finanzamt vorlegen, weshalb einzelne Immobilien nicht in die 3 Objekt Zählung eingerechnet werden sollten.
Muss eine geerbte Immobilie versteuert werden beim Verkauf?
Ein interessanter Sachverhalt mit dem wir als Immobilienmakler ständig in Kontakt kommen sind Erbimmobilien. Beerben Kinder die Immobilie der verstorbenen Eltern übernehmen Sie die Haltedauer der Eltern. In sehr vielen Fällen haben die Eltern ihre Immobilie vielen Jahre/Jahrzehnte bewohnt, womit der Verkauf durch die Kinder frei von der Besteuerung bleibt. Allerdings nur bezugnehmend auf die Spekulationsfrist. Die Erbschaftssteuer wird separat bewertet. Hier sei allerdings angemerkt, dass pro Kind (auch Stiefkinder oder adoptierte Kinder) ein Freibetrag von 400.000 EUR angesetzt wird. Ehepartner verfügen über einen Freibetrag in Höhe von 500.000 EUR.
Die Besteuerung bei der Immobilienveräußerung ist ein komplexes Thema. Suchen Sie sich in jedem Fall Rat bei Ihrem Steuerberater. Dieser ist mit allen Einzelheiten Ihrer geschäftlichen, privaten und vermögensbezogenen Verhältnisse vertraut und gibt Ihnen die für Ihre Situation passenden Empfehlungen.
Zudem sollten Sie beachten, dass diese Regelungen nicht in Stein gemeißelt sind. Sollten Sie sich unsicher sein, können Sie direkt mit dem Finanzamt in Verbindung treten und ihren Fall vortragen.
